Tips Membeli Rumah Yang Aman

Tips membeli rumah yang aman - Pengurus baru Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) merilis data terbaru, Kamis (25/1/2018) di Jakarta, yang menyatakan dari 20 pengaduan yang mereka terima sejak dilantik September 2017, setengahnya terkait dengan masalah perumahan.

“Yang diadukan baik rumah tapak maupun apartemen. Poinnya adalah perselisihan, antara yang dijanjikan (pengembang) dengan yang terjadi (tidak sesuai). Mulai dari service charge, soal DP (uang muka), IPL (iuran pengelolaan lingkungan), sampai pembiayaan dan air bersih,” kata Koordinator Komisi Advokasi BPKN Rizal E Halim. Tips membeli rumah yang aman.

Selain menyiapkan langkah mediasi dan tawaran solusi, ia tidak lupa menyarankan konsumen lebih berhati-hati membeli properti, seperti mengecek legalitas dan kelengkapan perizinan proyek.

Sebelumnya konsumen properti di Pulau D (312 ha), salah satu dari 17 pulau buatan di proyek reklamasi pantai utara Jakarta, yang belum memiliki IMB tapi sudah memasarkan proyek dan membangunnya, meminta pengembangnya PT Kapuk Naga Indah (Agung Sedayu Group) mengembalikan uang tanda jadi dan cicilan yang sudah mereka setor sejak mereka mulai memesan tahun 2013 senilai hampir Rp37 miliar.

Mereka menuntut pengembalian karena pengembangan proyek reklamasi itu dihentikan sejak pertengahan 2016 terkait mencuatnya sebuah kasus suap menyangkut pengembangan pulai reklamasi itu, dan akhirnya benar-benar distop akhir 2017 oleh Gubernur Jakarta Anies Baswedan sesuai janji kampanyenya.

Pengembang sendiri ogah memenuhi tuntutan konsumen tersebut dengan alasan force majeur, penghentian proyek reklamasi bukan karena kesalahan mereka.

Soal pengembangan, pemasaran dan pembangunan proyek sebelum IMB terbit, memang sudah sejak dulu dipraktikkan di hampir semua proyek tanpa ada larangan dari pemerintah. Jadi, pengembang sulit disalahkan. Konsumen yang memang harus lebih hati-hati membeli properti.

Apalagi, dalam 3-4 tahun terakhir banyak insentif atau kemudahan cara bayar ditawarkan developer real estate agar bisa tetap berjualan menyusul lesunya pasar. Tapi, berbagai insentif itu juga berisiko. Risiko paling fatal, pengembangnya kabur atau pembangunan rumah tersendat. Padahal, anda sudah mencicil sekian lama ke pengembang.

Rumah real estate umumnya dipasarkan inden, masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian. Jadi, pegangan anda hanya bukti pemesanan rumah. Bagaimana sebenarnya membeli properti yang paling aman aman?

“Beli rumah yang sudah jadi. Lokasi persil dan bangunannya sudah jelas dan bisa diperiksa, begitu juga sertifikatnya,” kata Tony Eddy, Presiden Direktur Tony Eddy & Associates, sebuah perusahaan konsultan properti di Jakarta. Selain itu harganya juga lebih riil dan dan lebih rendah daripada rumah inden sekelas.

Memang, sangat sedikit developer yang memasarkan rumah jadi. Tapi, di sejumlah proyek ada rumah siap huni (ready stock), entah karena belum laku, ditarik lagi dari konsumen karena gagal bayar, atau rumah yang dibeli investor dan dititipkan kepada developer untuk dijual.

Kalau tidak ada, beli rumah seken yang baru 3–5 tahun lalu diserah-terimakan. Jadi, masih gres dan tidak perlu banyak diperbaiki. Kalau tidak bisa membeli rumah jadi, beli rumah (inden atau sudah jadi) dengan kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA).

“Tak ada yang lebih aman kecuali membeli dengan KPR,” kata Dirut Bank BTN Maryono. Bank akan memastikan legalitas proyek dan reputasi developernya sebelum berkenan memberikan pembiayaan. Harga rumahnya bisa sedikit lebih tinggi dibanding bila dibeli secara tunai bertahap langsung ke rekening developer, tapi sepadan dengan keamanannya.

Bank juga akan menaksir harga rumah yang wajar sebelum memberikan kredit. Dalam sebagian kasus, insentif yang ditawarkan pengembang hanya gimmick. Misalnya, sebelum memberikan insentif bebas biaya, harga rumah dinaikkan dulu. Jadi, konsumen tidak benar-benar menikmati bebas biaya.

Penilaian bank bisa menjadi salah satu petunjuknya. Misalnya, bank hanya mau memberikan plafon kredit 50% atau 60%, sehingga anda harus menyiapkan DP yang besar. Ini bisa berarti harga rumah ketinggian atau reputasi developer dan prospek proyeknya kurang meyakinkan.

Bila rumah dibeli dengan promo seperti DP bisa dicicil, sejak awal pastikan anda mampu mencicil setelah depe lunas, sehingga permohonan KPR disetujui bank. Tak ada bank yang mau memastikan sejak awal anda pasti mendapat KPR.

Misalnya, rumah Rp400 juta bila dibeli dengan KPR 20 tahun, bunga 12% per tahun, dan DP 15% (Rp60 juta) yang bisa dicicil 24 bulan, angsurannya Rp3,74 juta/bulan.

Untuk cicilan sebesar itu anda harus punya tabungan sedikitnya Rp5,4 juta/bulan, karena lazimnya bank menghitung kemampuan mencicil debitur maksimal 70% dari tabungan bersihnya.

Bila selama mencicil DP anda mengambil kredit lain sehingga tabungan itu turun, anda bisa gagal mendapat KPR saat DP lunas dua tahun kemudian. Akibatnya, akumulasi cicilan DP dipotong itu developer, atau anda diminta melanjutkan pembelian dengan cara bayar tunai bertahap, atau memilih rumah yang harganya lebih rendah.

Membeli di proyek yang sudah lengkap legalitasnya bisa aman seperti saran BPKN itu. Tapi, terlalu sedikit konsumen yang mau dan berani menanyakan aneka legalitas dan perizinan proyek kepada developer atau mengkonfirmasinya ke instansi terkait.

Begitu juga membeli rumah di proyek developer yang bagus reputasinya, cenderung lebih aman. Tapi, itu tetap tidak menjamin. “Developer dengan nama besar pun bisa kepleset (wan prestasi),” kata Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, perusahaan konsultan properti lain di Jakarta. Paling aman tetap membeli rumah jadi dan/atau membeli dengan KPR.